Investir dans l'immobilier au stade de la construction (aussi appelé achat sur plan ou Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA) peut offrir plusieurs avantages financiers et patrimoniaux, mais comporte également des risques. Voici un aperçu détaillé des avantages et des risques liés à ce type d'investissement.
Avantages d'investir dans l'immobilier au stade de la construction
1. Prix d'achat plus bas
L'un des principaux avantages d'acheter un bien en cours de construction est que le prix d'achat est souvent inférieur à celui des biens immobiliers déjà construits. Les promoteurs offrent parfois des réductions pour attirer les premiers investisseurs.
2. Personnalisation du bien
Lorsque vous achetez en VEFA, vous avez généralement la possibilité de personnaliser le bien (choix des matériaux, agencement, finitions) avant sa construction ou pendant les phases initiales, ce qui vous permet d'adapter le logement à vos besoins ou de le rendre plus attractif pour des locataires.
3. Frais de notaire réduits
Dans le neuf, les frais de notaire sont bien inférieurs à ceux de l'immobilier ancien (généralement entre 2 % et 3 % du prix d'achat, contre environ 7 % pour l'ancien). Cela peut réduire significativement les coûts d'acquisition.
4. Normes énergétiques modernes
Les bâtiments neufs doivent respecter les dernières réglementations en matière d'efficacité énergétique (normes RT 2012, RE 2020, etc.). Cela permet de bénéficier d'un bien mieux isolé, avec des charges de chauffage et de maintenance plus faibles, ce qui peut attirer les locataires ou les acheteurs potentiels.
5. Exonération de la taxe foncière
Dans certaines communes, les logements neufs peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant une période pouvant aller jusqu'à deux ans.
6. Garantie décennale et autres garanties
Les biens achetés en VEFA sont couverts par plusieurs garanties légales qui protègent l'acquéreur :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : Couvre les défauts signalés dans l'année suivant la réception des travaux.
- Garantie biennale (2 ans) : Couvre les équipements (portes, fenêtres, etc.).
- Garantie décennale (10 ans) : Couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable.
7. Valorisation du bien
Une fois le bien terminé, sa valeur peut augmenter par rapport à son prix d’achat initial, surtout si l'emplacement devient plus prisé avec le développement d’infrastructures, de commerces ou de services dans le quartier.
Risques d'investir dans l'immobilier au stade de la construction
1. Risques de retard de livraison
Les projets de construction sont souvent sujets à des retards pour diverses raisons (problèmes administratifs, conditions météorologiques, faillite de l'entrepreneur, etc.). Cela peut retarder l'entrée dans les lieux ou la mise en location, impactant les revenus attendus.
2. Risque de faillite du promoteur
En cas de faillite du promoteur avant la livraison du bien, vous risquez de perdre votre investissement ou d'être confronté à des retards majeurs dans l'achèvement des travaux. Il est essentiel de s'assurer que le promoteur a une bonne réputation et une solide santé financière avant de signer.
3. Qualité des finitions
Les biens neufs ne sont pas toujours exempts de malfaçons ou de défauts de construction. Bien que la garantie de parfait achèvement vous protège, cela peut être une source de tracas, de retards et de coûts supplémentaires pour effectuer les réparations nécessaires.
4. Engagement financier long avant la perception de revenus
En achetant un bien en cours de construction, vous engagez des fonds bien avant de pouvoir commencer à percevoir des revenus locatifs ou à y habiter. Cela peut affecter votre capacité de financement pour d'autres projets pendant cette période.
5. Valorisation incertaine
Si le marché immobilier connaît un retournement ou si l'emplacement choisi ne se développe pas comme prévu, la valorisation escomptée du bien peut ne pas se réaliser. Le risque est plus élevé dans les zones en développement, où la croissance économique et démographique n'est pas toujours garantie.
6. Absence de visibilité sur le bien final
Investir dans un bien en cours de construction signifie acheter sur plan. Il peut être difficile d'imaginer exactement à quoi ressemblera le bien une fois terminé. Les plans peuvent parfois changer en cours de route, et le résultat final peut différer de ce que vous aviez imaginé ou des promesses du promoteur.
7. Obligations de paiement échelonné
L'achat en VEFA se fait selon un échéancier de paiement, qui suit l'avancement des travaux. Vous devrez effectuer des versements à différentes étapes du projet, ce qui peut poser des problèmes de trésorerie si vous n’avez pas bien anticipé les besoins financiers.
Comment minimiser les risques
- Choisir un promoteur réputé : Faites des recherches sur le promoteur, consultez ses projets passés et l'avis des anciens acheteurs pour vous assurer de sa fiabilité.
- Vérifier la garantie financière d’achèvement (GFA) : Cette garantie, obligatoire dans les projets VEFA, assure que les travaux seront achevés même en cas de défaillance financière du promoteur.
- Bien comprendre le contrat de réservation : Avant de signer, examinez attentivement les termes du contrat de réservation, notamment les délais de livraison, les pénalités en cas de retard et les conditions de remboursement.
- Prévoir une marge de sécurité financière : Anticipez les coûts imprévus (finitions, retards, etc.) et assurez-vous d'avoir une réserve de trésorerie suffisante pour faire face à ces imprévus.
Conclusion
Investir dans l'immobilier au stade de la construction peut être une stratégie rentable et avantageuse, surtout pour ceux qui cherchent à personnaliser leur bien et à bénéficier de frais d'acquisition réduits. Cependant, les risques, tels que les retards de construction ou les problèmes de qualité, doivent être pris en compte. Une bonne préparation, une sélection rigoureuse du promoteur et un suivi attentif des travaux sont essentiels pour sécuriser cet investissement.
